Kinh tế, xã hội
Các tòa nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng nhất định. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điều 99 Luật nhà ở năm 2014: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. UBND cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở. Cấp công trình xây dựng được căn cứ theo Thông tư 03/2016/TT-BXD. Cụ thể, công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản) có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Công trình cấp 3 (2-7 tầng) có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Công trình cấp 2 (8-20 tầng) có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công trình cấp 1 (trên 20 tầng) và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Không có một công trình nào tồn tại vĩnh cửu mà không có trùng tu sửa chữa. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo các quy định:
+ Thứ nhất, trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng, chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nhà chung cư nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo.
+ Thứ hai, trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở năm 2014, trong đó quy định: Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.
Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở. Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật nhà ở năm 2014. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Phương án nào đưa ra cũng đảm bảo quyền lợi về tài sản của người mua nhà, và đảm bảo quy hoạch của thời kỳ đó. Người mua nhà chung cư hoàn toàn yên tâm về quyền lợi của mình khi sở hữu căn hộ chung cư. Việc mua chung cư và sở hữu các giấy tờ pháp lý rõ ràng như sổ hồng đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đó được đảm bảo lâu dài. Dù thời hạn thuê đất hoặc sử dụng chung cư đã hết hạn, các đơn vị chức năng hoặc chủ đầu tư sẽ chuyển đổi giá trị tài sản (đền bù, tái định cư…) một cách hợp lý cho người sở hữu. Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được bố trí tái định cư. Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư. Hoặc người mua ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh đầu tư xây dựng. Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời, hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Với trường hợp doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Nếu doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên. Trong mọi trường hợp người mua chung cư có thể chủ động về quyền lợi của mình. Người dân có thể lựa chọn tái định cư tại chỗ, tái định cư trong phường đo hoặc tự túc đều được. Mọi chi phí liên quan đều được đảm bảo trên cơ sở thị trường và thỏa thuận.
Công trình cấp 3 (2-7 tầng) có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Công trình cấp 2 (8-20 tầng) có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công trình cấp 1 (trên 20 tầng) và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Không có một công trình nào tồn tại vĩnh cửu mà không có trùng tu sửa chữa. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo các quy định:
+ Thứ nhất, trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng, chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nhà chung cư nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo.
+ Thứ hai, trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở năm 2014, trong đó quy định: Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.
Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở. Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật nhà ở năm 2014. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Phương án nào đưa ra cũng đảm bảo quyền lợi về tài sản của người mua nhà, và đảm bảo quy hoạch của thời kỳ đó. Người mua nhà chung cư hoàn toàn yên tâm về quyền lợi của mình khi sở hữu căn hộ chung cư. Việc mua chung cư và sở hữu các giấy tờ pháp lý rõ ràng như sổ hồng đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đó được đảm bảo lâu dài. Dù thời hạn thuê đất hoặc sử dụng chung cư đã hết hạn, các đơn vị chức năng hoặc chủ đầu tư sẽ chuyển đổi giá trị tài sản (đền bù, tái định cư…) một cách hợp lý cho người sở hữu. Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được bố trí tái định cư. Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư. Hoặc người mua ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh đầu tư xây dựng. Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời, hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Với trường hợp doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Nếu doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên. Trong mọi trường hợp người mua chung cư có thể chủ động về quyền lợi của mình. Người dân có thể lựa chọn tái định cư tại chỗ, tái định cư trong phường đo hoặc tự túc đều được. Mọi chi phí liên quan đều được đảm bảo trên cơ sở thị trường và thỏa thuận.
